「不労収入が欲しい」
誰もが考えていることですよね。
何もしなくても収入が得られるのは、先祖代々金持ちか土地持ちか・・・
ごく一部の人間にしか与えられないことだと思って、不労収入を諦めていませんか？
不労収入って、誰もが得られる可能性を秘めています。ただ、実行に移していないだけなんです。
不労収入といえば、株式投資や為替、不動産あたりを思い浮かべるのではないでしょうか？
株式投資は投資するお金がなければできないし、不動産も土地を持っていなければできないしと思うでしょう。確かにその通りです。
でも、株式投資も不動産投資も誰もができる不労所得なのです。
特に不動産投資は、株式投資よりも比較的収入が安定していることで人気がありますが、不動産を所有していない人には、不動産を取得するための初期投資が必要になるため躊躇してしまいがちです。
初期投資の額が高い分、不動産投資はとても慎重になりますよね。
でも、しっかりとした知識を身につけて始めれば、とてもいい不労収入になります。
不動産を取得するにあたってローンを組むと思うので借金を抱える形になりますが、利回りもいいので長いスパンで考えると不動産投資が絶対におすすめです。
不動産投資を成功させるために、実際に不動産投資をして失敗してしまった人の失敗談を通して、なぜ失敗したのか、どうすればよかったのかということを学んでいきたいと思います。
うまくいくと思って不動産投資を始めたのに・・・
不動産投資で失敗した3人の事例をご紹介していきます。
大学に近い防犯性の高いマンションを購入
Aさんは、40代の男性。
不動産投資で収入を得ようと賃貸マンションを探していたところ、ある私立大学の近くに築30年のマンションがあり、購入をすすめられました。
間取りは1K。学生が一人暮らしをするにはちょうどいい広さです。大学からも近く、防犯に関してしっかりとしたセキュリティがあったので、とてもいい条件だと感じました。
大学からは近いのですが、大学自体が少し郊外に位置していたため、価格も約1100万円とお値打ちだったので、そのマンションを購入することに決めました。
家賃は6万円、年間の利回りは10％を見込んで運営を開始しました。
実際私立大学に通う学生が一人暮らしをするための需要があり、セキュリティにも優れているということで特に女性の借り手が多く、毎年マンションの部屋は満室御礼でした。
このまま安定した収入を得ていけるだろうと安心していたのですが、不動産投資を始めて5年が過ぎたころに私立大学が移転することに。現存の大学には一部の学部を残し、ほとんどの学部を都心部に移転させるという発表がありました。少子化で大学側も入学生を増やすために、交通の利便の良い場所に大学を移すことにしたそうです。
大学が移転を始めてから、Aさんの所有しているマンションの住人も大学の近くに引っ越すために徐々に減っていきました。さらに大学の一部の学部しか残っていないため、学生がメインで住んでいたマンションは入居者が増えず空室が目立ちました。
大学が移転してしまってからは空室の方が多くなり、10％見込んでいた年間利回りも0％にまで落ち込み、このままでは借金が増えるだけだとAさんは売却に踏み切ることにしました。
しかし、立地が郊外で交通の便が悪いことと大学が移転してしまって新たな入居者が見込めないことから、マンションの価格は一気に下がり、約1100万円で購入したマンションは400万円程度でしか買い手が見つかりませんでした。
繁華街のマンション一室を競売で購入
Bさんは50代の男性。
不動産投資経験はあり、自分でアパートを1棟買いして賃貸収入を得ていました。
アパート経営はとてもうまくいっており、毎年安定した収入を得ることができていましたが、Bさんは次にマンション経営をしたいと考えており、いい物件はないか探していました。
都心のマンションを購入したいと思っていたのですが、なかなか自分が希望する物件に出会えずにいたところ、あるつてで繁華街に競売物件が売りに出ているという情報を得ました。
競売物件の地区20年というマンション立地はとてもよく、同じマンションの2DKの部屋は3500万円という価格がついているところ、同条件で3000万円という破格値で購入することができたので、Bさんは即買いしたそうです。
賃貸の家賃で月に18万円の収入が見込めるし、売却したとしても利益が出ると考えていました。
一連の手続きが終了し、Bさんは競売物件で購入したマンションに足を踏み入れました。
そこで目にしたものは壮絶な光景でした。
Bさんが購入した競売物件の元所有者はマンションの借金返済が滞り、マンションを債権として売りに出されてしまったということは聞いていたのですが、生活がこんなにも乱れているとは考えもしなかったのです。
室内はゴミはそのまま、掃除をしていた形跡もなく足の踏み場もないほどでした。壁紙は剥がれ、床もカビや虫くいで使い物にならず、トイレや風呂場もサビやカビでとても清掃程度で人が住める状態にはなりません。
仕方がないのでマンション一室を500万円かけて丸ごとリフォームし、やっと人が住める状態にはしたものの、Bさん自体がマンションの管理に嫌気がさしてしまい、そのまま売却してしまいました。
3500万円の価値があるマンションを3000万円で購入したのに、500万円かけてリフォームしただけでなく、元の所有者が滞納していた管理費や維持費などもBさんが支払ったため、安く購入できたはずなのに余計な出費がかさんだ上に、精神的なダメージまで受けるといった結果になってしましました。
郊外のワンルームマンションを低価格で購入
Cさんは30代の男性。
不動産投資に憧れがあったものの、まだあまり十分な収入が得られていないのもあって、不動産に手を出せないでいました。
そんなとき、東京郊外で800万円のワンルームマンションが売りに出ていることがわかり、この価格なら自分でも投資できると思い、思い切って購入しました。
築30年という年数と郊外ということから、東京であっても家賃は5万円。しかし、利回りは7.5％となかなかいい数字でした。
Cさんは、順調にワンルームマンションの家賃収入を得ていたのですが、入居者が契約更新のタイミングで退去することになり、次の入居者を探していたのですがなかなか見つからず、ついに空室になってしまいました。
空室では家賃収入が得られないばかりか、空き家は傷みも早くなってしまうので、Cさんは断腸の思いで家賃を4万円に下げました。家賃を下げたことで入居者は見つかったものの、家賃4万円の収入ではCさんの投資は赤字になるばかり。
このまま赤字を膨らませるよりは、早いところ売却したほうがいいと考えたのですが、立地が悪いこととマンションの築年数が古いということで買い手が見つからず、今でもCさんの負の財産になってしまっています。
なぜ不動産投資に失敗したのか
3人の不動産投資の失敗談をご紹介しましたが、それぞれ何がいけなかったのでしょうか？
まずはAさん、近くに大学があるから入居者はいるだろうという大学だけをターゲットに購入してしまいました。それが一番の失敗点だと思われます。マンション価格が安く利回りがいいというところに安易にひかれたことも要因です。
次にBさん、競売という安さに目がくらみ、きちんと物件を確認していなかったことは本人の怠慢ですね。繁華街で現時点での価値よりも安く購入できるということばかりに気を取られていた結果といえます。
最後にCさん、立地をしっかりと考えずに購入価格だけに囚われてしまいました。また、そのマンションに需要があるかをリサーチしていなかったことも原因にあげられます。
不動産投資で気を付けるべきこととは
不動産投資に失敗した3人の投資家から何を学べばいいのでしょうか？
Aさんの不動産投資から学ぶこと
Aさんは、大学がずっとあると信じて疑わずにマンションを購入しました。大学がなくなることは頭になかったわけですね。
少子化が問題になっている現代、大学の移転だけでなく、統合や廃校などあらゆる事態に備えておかなければなりません。
大学もそうですが、工場や大企業など雇用人数が多い会社が近くにあると、その近くのマンションやアパートの需要が高くなりますが、そういうところは郊外にあることが多いです。
なので、たとえ目的の学校や工場、企業などがなくなってしまったとしてもそのマンションに収益があるかを考えておかなければなりません。
不動産投資で大事なのは、収入を見込めることです。マンションを賃貸する人は、交通の便や周辺環境が整っているというところを重視する傾向にあるので、借り手の気持ちになってマンション購入を考えるようにしましょう。
Bさんの不動産投資から学ぶこと
競売物件は、入居者が住宅ローンの返済に滞ったり入居に本人に問題があったりといわくつきの物件になります。
元所有者の全てのものを引き継がなければならないため、安く物件が購入できるからといっていいことばかりではありません。
Bさんのように、安く購入できても内装を全てリフォームするのに多額のお金を投資しないといけなかったり、元所有者の滞った支払いまで受け継がなければなりません。
競売物件は、事前に内覧ができない場合も多く、Bさんのような事態になりかねないリスクがあります。
不動産投資初心者は、競売物件に手を出すのはやめたほうが無難です。
Cさんの不動産投資から学ぶこと
マンションの購入価格に惑わされてしまったCさん。高利回りだからとちゃんとリサーチしないで購入してしまいました。
実際Cさんが購入した周辺のマンションの家賃の5万円は高いほうで、築年数が古いCさんが購入したマンションには5万円で住む人がいないことは想定できていたはずです。
価格の安さと家賃相場が本当に適当なものなのかを、自分で調べる必要があります。
不動産投資を長く続けていくためにも
不動産投資に失敗した人たちの生の声を聞くことで、自分がどうすれば失敗を避けられるのかを学ぶことができたと思います。
不動産投資は、しっかりと勉強をして調べたうえで始めていきましょう。
不動産投資セミナーやプロの不動産鑑定士などに相談する機会も今はたくさんありますので、積極的に参加して知識を増やしていきましょう。
